Секреты мастеров

В оценке земли применяют следующие методы:

Сравнительные методы

Наиболее применяемым является метод сравнения продаж. На начальном этапе эксперт оценочной компании выявляет перечень фактических сделок купли – продажи земельных участков – аналогов оцениваемому участку по множеству критериев, включая целевое применение. Далее оценщик собирает для выбранных аналогов необходимые рыночные сведения (цена сделки, значение арендной платы и др.). Далее данные о сделках анализируются на возможность применения в процессе определения стоимости, чтобы убедиться в их достаточности и достоверности. Следующим действием является внесение корректировок на различия между оцениваемым участком и участками - аналогами (размер, тип почв, местоположение, рельеф, экологические условия и т. д.).

Основное достоинство метода сравнения продаж – простота применения. Основной недостаток – недостаточность сравнительных данных в силу неразвитости рынка. К сравнительным методам принадлежит и метод переноса, основанный на выявлении соотношения стоимостей участка земли и сооружений на участке. При этом расчет основан на предположении наличия устойчивой связи между стоимостями участков земли и сооружений для конкретного типа недвижимости в регионе. Анализируются сделки аналогичных по применению участков с подобными характеристиками в ближайших регионах, применяются корректировки на район предмета оценки.

Доходные методы.

При оценке земельных участков применяют метод остатка и метод капитализации земельной ренты.

Капитализация земельной ренты применяется при аренде участка отдельно от сооружений зданий, когда существует ответственность арендатора за уплату налога на имущество, иные расходы. При четком отражении в договоре аренды анализа рынка аренды выполняют капитализацию платы за аренду в земельную собственность.

Метод остатка применяется для оценки стоимости недвижимости (участок и сооружение) в ситуациях, когда стоимость участка или сооружения, а также требования к доходности недвижимости известны. В реальной оценочной практике метод применяется в случаях, когда сооружения относительно недавно построены или строительство находится на стадии технико-экономического анализ строительства.

Затратные методы.

Собственно затратный подход не используют для оценивания земли, а применяют только остаточный принцип, заложенный в затратном подходе. Используют также метод абстрагирования, принадлежащий к данному классу методов. Метод абстрагирования – это оценка земли по остаточному принципу, в основе которого находится затратная модель: цена продажи участка (освоенного) уменьшается на стоимость освоения. Стоимость освоения в данном случае – это восстановительная стоимость. Так осуществляют массовую оценку участков земли.

Выше рассмотренные методы являются эффективными для определения стоимости небольших по площади участков земли производственного назначения. Определение стоимости промышленных участков является проблематичным по причине трудностей в подборе достаточного количества сделок.

Нормативные методы.

Методы принадлежат к классу затратных методов, и основаны на применении жестких нормативов, которые определены законодательными документами.

Выделяют факторы влияния на стоимость земли:

1. Местоположение;
2. Уровень спроса на недвижимость;
3. Юридические нормы;
4. Физические параметры участка;
5. Условия финансирования.

Таким образом, оценка земли– сложный профессиональный процесс, выполняемый высококвалифицированными специалистами.